家づくりの流れ、本当に理解出来ていますか？
流れを理解した上で家づくりを始めないと、
- 金銭面で大きな損をする
- 抜け漏れがあり大きな後悔をする
- 営業トークで急かされ不本意な契約をする
という取り返しのつかない失敗をしてしまいます。
そこでこの記事では、家づくりの流れを全て解説します。家づくり中の注意点についてもお伝えするので、是非最後まで御覧ください。
大手ハウスメーカー元店長の私が解説します！
この記事通りに進めれば、後悔が少ない家づくりをすることが出来ます。
家づくりの流れ① 【情報収集と予算決め】
家づくりの第一歩は、情報収集と予算決めです。ここでの情報と予算が羅針盤となり、今後の家づくりのスムーズさと正確さを左右します。
家づくりの流れ①にかける期間は1〜2ヶ月！
ⅰ 家づくりの情報収集
まずは情報収集が大切。すでに家を建てた人のブログやインスタを見て、みんなの家づくりに対する考え方を知りましょう。
そうすることで、
- 家にいくらかけるか
- 家に対するこだわり
- 家づくりにおいて気をつけたいこと
が出てきます。これらをノートに書いていくと、考えがまとまります。
ⅱ 完成イメージをする
家づくりの情報をまとめることが出来たら、次は建てたい家のイメージをしましょう。
- 北欧風の家がいい
- 車を3台停めたい
- 1階に寝室が欲しい
建てたい家のイメージの正確さが、土地選びや住宅会社選びの指針となります。下記3つが、イメージするにもってこいのツールです。
- 雑誌『SUUMO注文住宅』や『住まいの設計』
- 画像系サイト『Pinterest』(アプリも有)
ⅲ 予算決めをする
総額4000万円以内がいいかなぁ
といった予算を組んでも、毎月の支払額がいくらになるか分かる人は少ないです。予算は、毎月無理なく支払える金額を考えましょう。
具体的には『ローン返済額は毎月最高でも10万円まで』のような金額を決めておいてください。
4000万円借入時の毎月返済額
現実的によくある設定で、シュミレーションをしました。
- 借入額 → 4000万円
- 金利 →0.5％
- 返済期間 → 35年
この場合、毎月の返済金額は104,631円です。ちなみに、『住宅市場動向調査』で分かる購入資金の平均額は以下の通り。
- 土地購入＋注文新築住宅 → 平均5,112万円
- 建て替え(土地あり) → 平均3,299万円
国土交通省 住宅市場動向調査より(https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001477550.pdf)
5000万超えってマジ？！
現時点で
- 借入金額
- 借入金利
- 返済年数
の目処が立っている場合は、下記ページで住宅ローン借入シュミレーションが可能です。
ⅳ 資料請求する
家づくりの情報収集や完成イメージをするには、資料請求することもオススメです。資料請求をすれば、
- たくさんの施工実例で完成イメージが湧く
- 住宅に関する知識が身につく
など、家づくりをスタートするために役立つ資料が届きます。ただ、資料請求にはデメリットもあります。資料請求前に下記の記事を読んでみてください。
家づくりの流れ② 【施工会社の選定と土地探し】
家づくりについて方向性が決まれば、実際に住宅展示場を回り始めましょう。ある程度の知識を持っていくことで営業マンの情報を鵜呑みにせず、対等に質疑することが出来ます。
あと、営業マンの急かしにも注意。
『安いのは今月末までです。』なんて、毎月言ってます。
家づくりの流れ②にかける期間は1〜2ヶ月！
ⅰ 施工会社の選定
住宅会社の展示場へは、3～5社は行ってほしいです。住宅会社によって考え方が違い、考えによってつくる家が違います。
- 家の質
- 職人の技術
- 質に比例する価格
- スタッフの提案力
- アフターサービス
- 家づくりに対する考え方
これらを意識して、比較検討しましょう。中でも、家づくりに対する考え方は重視してほしいです。
考え方に共感できるなら、家づくりに対して満足できる可能性が高いからです。
相談カウンターに行く予定の方は、イメージを伝えて相性の良い住宅会社を紹介してもらうのもアリです。
ⅱ 土地を探す
土地探しは、施工会社の営業マンと一緒に探すことをオススメします。
また、要望する家に合う土地というのも存在するので、プロの手助けがあるほうが良いです。
ハザードマップや近隣施設の情報まで提供してくれる営業マンなら、信頼できます。
ⅲ 敷地調査をする
土地の目星がついたら、実際に足を運んで周辺を確認しましょう。
- 隣地との境界はどこか
- 前面道路との高低差は少ないか
- ハザードマップと避難場所の確認
- 周辺に散らかっている家はないか
- 地震時、倒れてきそうなものはないか
- 土地に自由な建築を妨げる要因はないか
100点満点の土地でなくても、設計力でカバーできることはたくさんあります。
むしろ満点の土地はほぼないです。
検討中の住宅会社の営業マンが親身な方であれば、一緒に現地調査してくれます。
家づくりの流れ③ 【施工会社絞り込みと住宅ローン準備】
複数社と話をしてるうちに、自然と2社ぐらいに候補を絞れるはず。その段階になれば土地の目星もついてくるので、いよいよ契約前の準備フェーズです。
結構疲れてくるタイミングですが、ここが踏ん張りどころです。
契約する住宅会社、購入する土地を決めましょう。
家づくりの流れ③にかける期間は1〜2ヶ月！
ⅰ 家の仕様(プランと仕様)を決める
- プラン
- 仕様
絞られた数社の住宅会社と、上記について細かくすり合わせをしましょう。契約前に詰めておくことで、契約後の追加工事で想定外の出費なんてことを防げます。
同様の仕様変更でも会社によって追加金額が全く違うケースがあるんです。大きな損をしないために、まだ1社には絞らないでおきましょう。
ⅱ 資金計画を確認する
- 家・付帯工事の金額
- 土地・仲介手数料の金額
- 銀行手数料、その他の金額
住宅会社は、上記のような家を建築にかかる費用をすべて記載した『資金計画書』というものを提出してくれます。
- 自己資金額
- 毎月のローン返済額
これらを資金計画書と照らし合わせ、計画している家が予算内で収まるか確認しましょう。候補の会社すべてで予算が収まらなければ、妥協ポイントを決めて減額案を依頼してください。
ⅲ 施工会社を確定する
- 予算
- プラン
- 会社の考え方
- スタッフの質
- アフターサービス
これらを総合的に見て、複数あった候補を1社に絞りましょう。
お客様想いの営業マンがいれば、お客様をお金としか見ていない営業マンもいます。設計士にもプランが上手な人、下手な人がいます。
あまり言いたくはないですが事実なので、スタッフの質も大切にしてください。
ⅳ 土地を買付する
契約する住宅会社が決まったら、土地を買付します。土地は売れてしまうと、二度と同じ土地はありません。
- 気に入ったプランが予算内
- 契約する住宅会社が決まった
こうなれば、早急に買付をしましょう。
土地買付は契約ではありません。最悪の場合、期間内であれば金額発生せず放棄することが出来ます。なので早めに買付しておくべきなんです。
ⅴ 住宅ローンの仮審査をする
施工会社の第一候補が決まり土地買付ができれば、資金計画を元に住宅ローンの仮審査をします。
銀行に、
4000万円貸してくれる？
って聞く感じです。仮審査をすることで、自分がいくら借りられるかだいたい分かります。
健康状態に問題がある場合は、銀行融資の条件が厳しくなることがあります。健康診断で引っかかったり、持病がある方は、このタイミングで営業マンに相談しておいてください。今後の流れがスムーズになります。
家づくりの流れ④【契約と仕様決定、住宅ローン本審査】
- 施工を依頼する会社が決まった
- 土地の買付が終わった
となれば、いよいよ工事請負契約をします。会社による追加工事金額などを比較するためにも、
工事請負契約と、その後の流れを解説します。
家づくりの流れ④にかける期間は1〜2ヶ月！
ⅰ 工事請負契約
プラン、資金計画など、全てに合意できるのであれば住宅会社と契約を行います。
- 図面
- 見積もり
- 重要事項説明
- 工事請負契約書
基本的には上記4点について説明があり、2時間以上に及ぶことが一般的です。契約後に『そんなこと聞いてない』とならないよう、事前に契約関係の書類一式を頂き、よく読んでおきましょう。
当日は答え合わせのような感覚で話を聞くのがオススメです！
ⅱ 間取り、設備、仕様の確定
契約後は、プランや設備機器などに変更はないか最終確認します。ここで確定すると商品を発注する業務に入るので、一般的にはこれ以降変更できません。
予算と照らし合わせて、慎重に確定しましょう。
ⅲ 住宅ローン本審査
プランや設備機器が確定したら、借入金額も確定するので住宅ローンの本審査をします。仮審査はあくまでも仮。
本審査では、
- 詳しい借入希望金額
- 返済完了時の年齢
- 健康状態
など、かなり厳しい項目で審査されます。中でも、健康状態で引っかかる方が一定数います。本当に軽度でも割と審査が厳しくなるので、注意が必要です。
1つの銀行で審査が通らなくても他の銀行であれば融資が可能になることは多々あるので、気を落とさなくて大丈夫です！
ⅳ つなぎ融資の申込み
土地資金も住宅ローンで購入することが一般的ですが、住宅ローンは基本的に家が完成した後に融資されます。
となると、土地を買うときのお金はどうするの？
この際有効なのが、つなぎ融資です。
家が完成して住宅ローンが融資されるまでの間、一時的にお金を貸してくれる融資制度。
住宅ローンの本審査に通っていないと、つなぎ融資は受けられません。ですから住宅ローン本審査後、土地買付前に申し込むことが一般的です。
家づくりの流れ⑤ 【土地購入と地盤調査】
住宅会社と契約をしたら、着工に向かって準備していきます。
まずは土地の準備をしていきます。
家づくりの流れ⑤にかける期間は0.5〜1ヶ月！
ⅰ 土地を購入する
家づくりの流れ④でのつなぎ融資申込みに対する返事は、一週間もあれば来ます。
承認の返事が来たら、買付をしていた土地を不動産と売買契約をします。
- 前面道路は私道か公道か
- 私道の場合は税金や、補修費用は誰が支払うのか
- その他土地に対する制約
土地の売買契約時は、上記のようなことを含めた重要事項説明があるので、しっかり聞いてください。
契約当日は気になった部分について確認する、という時間にできるとベストです。
ⅱ 地盤調査をする
土地を購入したら、住宅会社が地盤調査をします。
家を支えることができる地盤 → 問題なし
家を支えきれない地盤 → 地盤補強工事
地盤補強工事の費用は、私の実務経験上では50万円～200万円が相場です。平均は70万円ぐらいですね。(木造住宅の場合)
土地購入前に地盤調査をすることは出来ない
地盤調査、購入前に出来ないの？
土地を売る側としては、地盤が弱い土地と分かると売却が困難にになります。なので売り主に所有権があるタイミングでの調査は基本的にさせてくれません。
家づくりの流れ⑥ 【着工〜完成と引き渡し、融資の実行】
土地を購入し、地盤調査が完了したら、いよいよ着工です。着工から引き渡しまでの流れは、以下が一例です。
- 地鎮祭
- 地盤改良工事
- 基礎工事
- 土台引き
- 上棟 上棟祭
- 断熱、サッシ、電気工事
- 外壁、屋根、大工工事
- クロス、設備機器工事
- 照明、カーテン工事
- 美装(清掃)
- 建物完成
- 外構
- 融資の実行
- 引き渡し
⑫外構工事は、引き渡し後にすることも多いです。
家づくりの流れ⑥にかかる期間は2〜6ヶ月！
家づくりの流れ⑦ 【最後に注意点】
家づくりの流れはさっきの章で終わりです。最後の章となる家づくりの流れ⑦では、家づくりをする中で特に注意してほしい点を4つ解説します。
ⅰ アフターサービスをチェックする
家は建てて終わりではなく、むしろ建ててからが本番。住み始めると、1つや2つの不具合が出ることはよくあります。長期的に見れば、商品の劣化や寿命もあります。
この場合にしっかり対応してくれる住宅会社かどうか、契約前の打ち合わせで下記のようにチェックしましょう。
- 営業マンに直接、アフターサービスの内容を聞く
- その会社で建てたお客様宅への、訪問頻度を聞く
- 不具合があった場合、実際にどう対応しているか聞く
ⅱ 想定外の出費に気をつける
住宅会社は資金計画を提出してくれますが、最低限の金額を打ち込んでいるという場合が結構あります。費用を低く見積もられがちなのが下記。
- エアコン代
- カーテン代
- 照明代
- 地盤改良費
- 外構費用
資金計画には全てにおいてリアルな金額が入力されているか、1項目ずつ確認してください。不明な場合は、少し高めな金額を入力するよう依頼しておきましょう。
想定より低い費用で収まるほうが安心！
ⅲ かかる時間の逆算をする
注文住宅の場合は、契約してすぐに家が手に入るわけではありません。
『子供の入学に合わせて建てたい！』
などの明確なタイミングがある場合は、完成から逆算して家づくりを開始する必要があります。
何ヶ月前から計画すればいい？
家づくりの流れでかかる期間を、下記にまとめました。
- 家づくりの流れ① → 1〜2ヶ月
- 家づくりの流れ② → 1〜2ヶ月
- 家づくりの流れ③ → 1〜2ヶ月
- 家づくりの流れ④ → 1〜2ヶ月
- 家づくりの流れ⑤ → 0.5〜1ヶ月
- 家づくりの流れ⑥ → 2〜6ヶ月
- 合計 7.5ヶ月〜1年3ヶ月
かなり急いでも、情報収集しだしてから完成まで約1年かかります。さらには、土地探しや住宅会社探しで手こずる場合もあります。人気な住宅会社の場合、契約しても着工まで半年待ちなんてこともあります。
ⅳ 現場を見に行く
住み始めたい日程が明確に決まっている場合は、遅くても住みたい時期の1年前から動きましょう。余裕を見るなら、2年前から家づくりを始めることがオススメです！
現場は、いつでも見られるようにしてくれている場合が一般的です。よく見に行って、イメージ通りか、打ち合わせ通りか確認しましょう。安心感にも繋がりますし、万が一住宅会社がミスをしていた場合早期発見に繋がります。
まとめ
こんな長い記事をここまで読んだあなたは、間違いなく周りの方よりもよく考えた家づくりをすることが出来ます。家づくり中も迷ったらこの記事に戻ってきて、 ロードマップとしてご活用ください。
目次を見るだけでも役立つかと思います。
また、この記事を読んでも自分達だけで家づくりをするのが不安な方や、何から始めるか迷っている人はタウンライフの資料請求サービスを利用するのがオススメです。家づくりに必要な知識が身につくカタログを、複数社に一括で請求することができます。
自宅にいるまま各社の魅力を比較できるという点においても、家づくりで一度は利用しておくべきサービスです。3分程度で完了するので、是非資料請求してみてください。
