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地盤改良が必要な土地は事前に分かる? 【発生する確率と費用についても解説】

地盤改良アイキャッチ
地盤改良についてよくある悩み
  • 地盤改良って本当に必要?
  • 地盤改良が必要な土地は事前に分かる?
  • 高額な費用が発生したらどうしよう・・・
りょう

こんなお悩み疑問にお答えします!

本業では、住宅業界で4年間働いています!

私が実務をしている上で

地盤改良費で想定以上の出費になり、憧れていたオプションを泣く泣く諦めることに・・・

ということがまれにあります。(地盤改良費用は当初から見込んでおくべき費用ですが)

地盤改良が発生しない場合は

  • 地盤改良費分の費用が浮く
  • 見込んでいた費用をオプション工事にあてる

という選択肢が生まれます。

建てる予定の人

地盤改良ないほうが良いじゃん!

この記事では、可能な限り地盤調査に費用をかけない方法を解説します。

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地盤調査をして地盤改良が必要か確かめる

地盤改良が必要な土地かどうか知る工法のみを見たい方は → コチラ

地盤改良が必要かどうかは、地盤調査で確認します。その地盤が

  • どの程度の重さに耐えるか
  • 沈下に抵抗するか

を調査し、家を建てても問題ない土地かどうかを判断します。地盤調査を行うことは、建築基準法で義務付けられています。

建築基準法施行令 第九十三条

地盤の許容応力度及び基礎ぐいの許容支持力は、 国土交通大臣が定める方法によって、地盤調査を行い、その結果に基づいて定めなければならない。

一般財団法人 日本建築センターより引用https://www.bcj.or.jp/publication/html/bcj_upload/product_file/99_04_kiso-mi.pdf

地盤調査の方法は主に4種類

地盤の強さを確かめる方法は、主に以下の4種類。

簡単に解説します。

①ボーリング調査

ボーリング調査は、直径8cm程度の穴を掘って地盤の状況や地層境界の深度を調べる方法。

歴史が古く、実績が多いため、信頼性のある地盤調査方法です。

手間がかかるため費用は高く、15万円〜25万円程度。

住宅というよりは、マンション等の大きな建物を建築する際に用いられる地盤調査法です。

②平板載荷試験

平板載荷試験(ヘイバンサイカシケン)は、載荷板とよばれる板を地盤に設置し、そこに荷重を加えていく調査方法。

地盤に直接力を加えて、支えることができる力の大きさを調査できるのが特徴です。

費用は8万円〜15万円程度。

プレハブ住宅などの、簡易建物を建築する際に用いられる地盤調査方法です。

③表面波探査方法

表面波探査法(ヒョウメンハタンサホウ)は地面に振動を送り、その振動が伝わる速さにより地盤の強度を調べる方法。

短時間で調査できる、地盤の硬さが正確に分かるという特徴があります。

費用は5万円〜8万円程度。

住宅を建築する際の地盤調査に用いられることもありますが、地質の種類が分からないというデメリットがあります。

④SWS試験(スウェーデン式サウンディング試験)

SWS試験は、先端がスクリュー状になっている鉄の棒を地面にねじ込んで地盤の強度を調べる方法。

地盤調査の中では最も低コストで、地盤の強度や支持力が分かる方法です。

費用は3万円〜5万円程度。

住宅を計画する土地は、ほとんどの場合このSWSの試験にて調査されます。

地盤改良とは弱い地盤を補強すること

地盤調査の結果、建物を支える力がないと判断された土地は地盤改良を行います。

地盤が弱いと

  • 地盤沈下
  • 不同沈下

などが発生して、家が傾く原因になります。

家が傾いてからでは後の祭りなので、地盤改良をして家を支えられる土地にします。

りょう

地盤改良はとても重要な工事!

地盤改良の方法は主に4種類

地盤改良工事の方法は、主に下記4種類があります。

  • 地盤の状態
  • 建物の重さ

によって、条件に適した改良工事をする必要があります。それぞれの特徴とコストを解説します。

①表層改良工法

表層改良

表層改良は、地盤が表面から2メートル程度だけが弱い場合に採用します。

表層部の軟弱地盤を掘削(クッサク)し、セメント系固化材を土に混ぜて固めることで強度を高めます。

30坪2階建て住宅の場合、30万円〜50万円程度の費用。

地盤改良の中では、最も費用を抑えることができます。

②柱状改良工法

柱状改良

柱状改良は、地盤の表面から2〜8メートルが弱い場合に採用します。

地盤に直径60cm程度の穴を数十箇所堀り、それぞれにセメント系固化材を注入します。

柱状改良した柱の先端は、硬い地盤の深さまで到達させることと、土との摩擦により家を支えます。

30坪2階建て住宅の場合、50万円〜80万円程度の費用。

一般的によく採用されている工法です。

③砕石パイル工法

砕石パイル工法

砕石(サイセキ)パイルは、地盤の表面から2〜10メートルが弱い場合に採用します。

石柱(パイル)状の天然石を硬い地盤にまで到達させることと、土との摩擦により家を支えます。天然石なので

  • コンクリートのように劣化しない
  • 鉄のように錆びない
  • 土地売却時に撤去する必要がない
  • 環境に優しい

というメリットの多い工法です。

強度は十分で、費用は50万円〜80万円程度。

『柱状改良より高額だよ』という意見もありますが、実際には柱状改良よりも土が出ないため、土処分費が浮きます。

つまりトータルでは、費用にほとんど差はありません。

④鋼管杭改良工法

鋼管杭工法

鋼管杭(コウカンクイ)工法は、深度30メートルほどまで対応可能な地盤改良方法です。

強い地盤がかなり深いところにいる場合や、地盤強度が敷地内で極端に不均一である場合に採用されます。

30坪2階建て住宅の場合、80万円〜200万円程度の費用。

一番深くまで対応できる分高額なので、できれば避けたい地盤改良工法です。

地盤改良が発生する確率は30%〜60%

地盤改良が発生する確率は、構造によって異なります。

  • 木造住宅の場合 → 30%〜40%
  • 軽量鉄骨住宅の場合 → 50%〜60%

軽量鉄骨住宅の方が重量があるので、地盤改良が必要になることが多いです。

参考文献がなかったので、あくまでも体感値です。私は木造住宅も軽量鉄骨も販売しているので、信憑性はあります。

地盤改良の出やすい土地を見分ける11個の方法

少なくとも数十万はかかる地盤改良工事。地盤が弱いほど地盤改良費用は高額になるので、少しでも強い地盤を選びたいです。

りょう

地盤改良が不要に越したことはないですが。。。

ここでは、土地購入前にできるだけ地盤の強さを見分ける方法を伝授します。

  1. 地面を目視する
  2. 電柱や塀を確認する
  3. 高低差のある土地・傾斜のある土地
  4. 埋立地である
  5. 河川や海の近くである
  6. 周辺が水田である
  7. 古地図を参考にする
  8. ハザードマップを確認する
  9. 過去の地盤調査結果を見る
  10. 近くの土地の調査結果を集める
  11. 地名を確認する

地盤調査は土地購入後でないとさせてくれません。購入前に地盤が弱いことが発覚すると、誰も購入してくれなくなる可能性があるからです。

① 地面を目視する

道路のひび割れ

購入を検討している土地の周囲を見渡してください。土間コンクリートに大きなひび割れがあったり、アスファルトに著しい凹みがある場合は要注意。

あらゆる箇所に見受けられる場合は、地盤が沈下することで出来たひび割れや凹みの可能性があります。

② 電柱や塀を確認する

電柱

周囲を見渡す際、電柱やブロック塀も確認してください。地盤が弱いことが原因で傾いていることがよくあります。

近くで多数見受けられる場合は、要注意の土地です。

③ 高低差のある土地・傾斜のある土地

傾斜地

高低差や傾斜がある土地は、人工的に土を盛ったり切り下げた土地である可能性があります。その他建築上費用がかかりやすいのも、高低差や傾斜がある土地の特徴。

できれば避けたい土地です。

④ 埋立地である

埋立地

埋立地は人工的に土を盛っているので、地盤が緩いケースが多いです。

どれだけ機械を使って強く締め固めても、自然の力には及ばないんですね。

⑤ 河川や海の近くである

河川の近く

河川や海の近くの土地は水を多く含んだ土地であることが多く、地盤が弱いことが多いです。知人同士でも『あの地域は海が近いから地盤が弱い』なんて話、あったりします。

洪水や津波ハザードマップも要チェックすべき土地ですね。

⑥ 周辺が水田である

水田

周辺が水田の土地も、水を多く含んだ土地であるケースが多いです。もっと言うと、周りが水田の場合はその土地も昔は水田だった可能性が高いです。

元が水田だった土地で、『地盤が強かった』という話は個人的に聞いたことがありません。

⑦ 古地図を参考にする

古地図

古地図は、下記で見ることが出来ます。

図書館
役所の情報後悔コーナー
国土地理院

明治時代や大正時代には、田んぼどころか沼や川だったなんてこともよくあります。見方は少し難しいですが、インターネット上であれば下記から国土地理院地図を見ることができます。

→国土地理院地図

⑧ ハザードマップを確認する

ハザードマップ

ハザードマップには、災害予測が詳細に記載されています。特に、下記のエリアに該当している場合は地盤が弱い可能性が高いです。

  • 洪水ハザードマップ
  • 液状化ハザードマップ
  • 土砂災害ハザードマップ

なお、ハザードマップを確認する場合は国土交通省が運営する下記サイトがオススメです。

→国土交通省ハザードマップ

⑨ 過去の地盤調査結果を見る

地盤調査結果

地盤改良工事を行っている会社の中には、全国の地盤調査結果を公開してくれている会社があります。

代表的なのは下記2サービス。どちらも無料で見ることができます。

→ジャパンホームシールド【地盤サポートマップ】

→ジオテック株式会社【ジオタス】

地盤改良が必要だった土地の近くは高確率で地盤改良が必要なので、参考にしてください。

⑩ 近くの土地の調査結果を集める

聞き取り訪問

購入検討土地の周辺で知人がいたら、地盤改良をしたか聞いてみましょう。知人がいない場合は、住宅営業マンにお願いすると良いです。

私自身、本業でお客様の代わりに聞き取り調査をしたことがあります。

周辺に『地盤改良をした』と答える人が多い土地は、やはり地盤改良が必要なケースが多かったです。

⑪ 地名を確認する

地名検索

土地名の付け方って、結構単純なんです。下記が参考。

  • むかし湿地帯だった地域 →『さんずい』がついている
  • 埋立地 → 埋め田 → 梅田(大阪)

以下、地名についている場合注意したほうが良い漢字を並べておきます。

気をつけたほうが良い漢字

川・河・江・洲・浜・港・潮・波・流・池・沢・泉・岸・瀬・橋・堤・鴨・窪・久保・低・下・谷・泥・田・野・原・開・稲・新・潟

参考に言うと、新潟県内の土地は90%の確率で地盤改良が必要だそうです。

『○○丘』『○○台』という地名は比較的新しい地名で、以前の地名を隠すためである場合があるので要注意です。

地名で過去の災害を把握できる?

余談ですが、

  • 釜・鎌などのカマ → 津波が来る地域
  • 鬼 → 河川氾濫などの自然災害

など、先人が自然災害を元に地名を名付けているケースがあります。少しでも引っかかる地名の場合は、念入りに調査しましょう。

地盤調査にはセカンドオピニオンがある

地盤調査には、セカンドオピニオンがあります。

当初地盤調査してくれた会社のデータを元に、別の会社が改めて地盤改良が必要かを判断してくれる制度です。

1社目で『地盤改良が必要』と言われた

2社目では『地盤改良不要』と言われた

というケースもよくあります。

疑問を持つ人

本当に大丈夫なの?

という不安はありますが、地盤保証をしっかりしてくれることを前提に『地盤改良しない』という選択肢もありです。

セカンドオピニオンはほとんどの場合、無料でしてくれます。改良費用を抑えたい場合は、セカンドオピニオンを依頼してみましょう。

【まとめ】地盤調査を想定した資金計画をしよう

この記事では、下記について解説しました。

  • 地盤調査の方法
  • 地盤改良の方法
  • 地盤改良が発生する確率
  • 地盤改良の出やすい土地
  • 地盤改良のセカンドオピニオン

地盤改良は、ないに越したことはありません。それでも地盤改良費は、当初から必要と仮定して資金計画を立てましょう。費用を予定しておくことで、

悲しい人

心的ショックを受けた

悲しい人

オプションを諦めよう

悲しい人

支払いができない

などのダメージを避けることができます。『地盤改良がなければラッキー』ぐらいに構えておくことが、心的にも金銭的にも健康です。

どうしても資金計画に不安がある場合

地盤改良費を含めた資金計画に不安がある方は、建築を依頼したい住宅会社に訪問することをオススメします。

理由は以下の4つ。

  • 地盤調査費用が無料の会社がある
  • 地盤改良費を一部負担してくれる会社がある
  • 建物の構造によって地盤改良費が変わる
  • 地盤改良方法によって地盤改良費が変わる

これらを知るには、実際に訪問して話を聞くしかありません。でも、『いきなり訪問してガンガンに営業をかけられるのが嫌だ』という方は、資料請求から始めると良いです。

有名所で言うと、アイ工務店は地盤改良費を一部負担してくれます。→ アイ工務店の地盤改良について

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